■ 特約撰稿 張宏偉

在1月15日舉行的2018年全國國土資源工作會議上，國土資源部部長姜大明表示，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。今后，政府將不再是居住用地惟一提供者。同時，我國還將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。

從業(yè)內(nèi)呼吁多年的土地制度改革角度來看，國土資源部此番探索確實是一項重大理論創(chuàng)新。那么，一旦這一理論創(chuàng)新付諸實踐，將會對中國未來的樓市產(chǎn)生哪些重要影響？此項醞釀已久即將付諸實踐的政策，其背后的“真相”跟“邏輯”究竟是什么？很值得我們進行深入的思考。

首先，宅基地“三權(quán)分置”與土地承包權(quán)延長30年均有利于進一步推動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。所謂“三權(quán)分置”，即宅基地所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)的三權(quán)分離。以農(nóng)民宅基地為例，從性質(zhì)上而言，它歸集體所有，村集體成員有資格享有這塊土地上所產(chǎn)生的收益，同時收益按照資格權(quán)進行分配，但具有資格的人并不一定使用相應(yīng)的宅基地，可以將使用權(quán)讓渡給其他人從而獲得收益。

如果宅基地“三權(quán)分置”付諸實踐，對于農(nóng)民來講，無論是哪個符合資格的自然人或企業(yè)法人使用宅基地，農(nóng)民的收益權(quán)仍然不變。這樣一來，農(nóng)民有可能放棄宅基地的使用權(quán)，宅基地的利用效率也會提高。與此同時，農(nóng)民的勞動力得以解放出來，仍然可以外出在城鎮(zhèn)打工或創(chuàng)業(yè)獲得收益，最終便于留在城鎮(zhèn)。

黨的十九大報告中明確指出，第二輪土地承包到期后再延長30年。這對農(nóng)民來講，其實是土地收益權(quán)進一步延長30年。道理很簡單，如果農(nóng)民進城，一方面在城鎮(zhèn)打工或創(chuàng)業(yè)獲得收益，享受城鎮(zhèn)公共服務(wù)配套的便利，最終留在城鎮(zhèn)；另外一方面，土地承包收益權(quán)仍然繼續(xù)享有30年，對于新市民（進城農(nóng)民）而言，也是最大的實惠。這樣一來，城鎮(zhèn)與農(nóng)村兩邊的收益，新市民都同時享有，勢必加速推動新型城鎮(zhèn)化的進程。

其次，“就近城鎮(zhèn)化”將成為下一輪中國房地產(chǎn)市場的重要紅利。宅基地“三權(quán)分置”與土地承包權(quán)延長30年有利于推進城鎮(zhèn)化，那么，新市民（進城農(nóng)民）在什么類型城市實現(xiàn)“就近城鎮(zhèn)化”？就房價表現(xiàn)來看，一二線城市房價甚至中東部的三四線城市的房價，一般的新市民（進城農(nóng)民）已經(jīng)承受不起。在此背景下，以“縣鎮(zhèn)”為核心的“就近城鎮(zhèn)化”勢必將成為未來發(fā)展趨勢，也將成為下一輪中國房地產(chǎn)市場的重要紅利。

國土資源部部長姜大明表示，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這項措施和宅基地“三權(quán)分置”相結(jié)合，意味著此前閑置的宅基地（集體用地）今后可以入市進行住宅開發(fā)，供地主體不一定是政府，有可能是集體，政府將不再是居住用地惟一提供者。

在此背景下，集體用地可以引進符合資格的開發(fā)商進行有效集中利用并開發(fā)，尤其是在“縣鎮(zhèn)”為核心的周邊區(qū)域，可以將原有宅基地綜合開發(fā)為城市居住用途，包括買賣的市場化商品住宅和租賃型住宅，“縣鎮(zhèn)”樓市形成了多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房體系。那么，對于農(nóng)民來講，就可以“就近城鎮(zhèn)化”，普通老百姓就可以在此安居樂業(yè)。

最后，在“就近城鎮(zhèn)化”過程中，農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)的建設(shè)將為中國房企的業(yè)務(wù)拓展和轉(zhuǎn)型提供方向。“就近城鎮(zhèn)化”不是簡單的開發(fā)一些住宅小區(qū)，而是在改變農(nóng)民原有居住宅基地的居住形態(tài)的同時，也賦予以“縣鎮(zhèn)”為核心的城鎮(zhèn)化區(qū)域所應(yīng)具備的城鎮(zhèn)公共服務(wù)配套功能，比如衣食住行、吃喝玩樂等公共資源。安居同時也要樂業(yè)，即“就近城鎮(zhèn)化”始終離不開產(chǎn)業(yè)的支撐。

就農(nóng)村現(xiàn)狀來看，未來農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)業(yè)科技、農(nóng)業(yè)服務(wù)、休閑農(nóng)業(yè)必將發(fā)揮重要作用，同時我國農(nóng)業(yè)開始從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)向休閑特色新農(nóng)業(yè)。特色新農(nóng)業(yè)的發(fā)展必然會在未來逐漸形成集農(nóng)業(yè)、休閑、生態(tài)、旅游、消費等一體的產(chǎn)業(yè)集群——農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)。由此可見，農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)將成為推動小城鎮(zhèn)“就近城鎮(zhèn)化”發(fā)展的重要手段。

對于在一二線城市拿地受限的房企來講，宅基地“三權(quán)分置”為房企進行開發(fā)提供了政策面的支撐，同時土地承包權(quán)延長30年等措施進一步推進“以人為核心的城鎮(zhèn)化”，以“縣鎮(zhèn)”為核心的城鎮(zhèn)化區(qū)域也必將加速發(fā)展。這對于房企來講都是業(yè)務(wù)拓展的大好機會，尤其是在京津冀、長三角與珠三角等中東部經(jīng)濟相對發(fā)達的“縣鎮(zhèn)”區(qū)域，部分房企必然會加速布局，未來“縣鎮(zhèn)”為核心的“就近城鎮(zhèn)化”也將因為諸多房企的積極布局而不斷提速。

(來源：中國建設(shè)報  作者系同策咨詢研究部總監(jiān))